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案例预付款转变成违约金(2016.5.3)
发布时间:2018-07-05???查看次数:405

预付款转变成违约金,法院也可支持

原告邹某

委托代理人:陈甜,ag游戏网|首页律师

被告:山东A房地产开发有限公司

案情简介:

原告邹某与尹某系夫妻关系,涉案房屋的登记房主尹某于2013年因病去世。因城市建设需要,被告需征迁原告房屋,经原、被告双方协商一致后签订《住宅房屋征迁实物补偿协议书》(以下简称实物补偿协议),协议约定被告以实物补偿的方式对原告进行补偿安置,原告选择的回迁户型为多层1套和小高层1套户型,原告剩余安置面积,被告给予原告一次性货币补偿、临时安置补助费、搬家费、附属设施补偿、各项速迁奖励费等合计人民币682,138.33元。协议同时约定,原告须在2015年8月8日前将原住房腾空,并将完好的房屋交付拆除。待原告腾空房屋交付钥匙后,被告支付原告人民币共计682,138.33元。同日,双方又签订附属设施及其面积补偿协议,双方就房屋附属设施及其面积补偿协议确定为人民币183,119.04元。以上补偿款总额为865,257.37。

上述两份协议签订之后,原、被告双方于2014年7月28日又签订了《住宅房屋征迁补充协议书》(以下简称补充协议书),补充协议约定自签订本协议之日起7日内,被告预付原告临时安置补助、拆迁保证金等费用100,000元,时间为期12个月,期满12个月,被征迁人签订的住宅房屋征迁实物补偿协议书开始生效;自住宅房屋征迁实物补偿协议书生效之日起,按征迁协议书及征迁补充协议书,计算各项补偿费。被告一个月内一次性付清乙方的各项补偿费,并在被告的补偿款中一次性扣除被告所付给原告的预付款100,000元,其余部分,多退少补;如被告未按期支付补偿费给原告,视为被告违约,被告付给原告的预付款归原告所有。

上述协议签订之后,原告如约将房屋腾空并交付给被告拆除,但是,被告应支付给原告的拆迁补偿款,经原告多次催促,被告始终拖延拒付,至今已达8个月之久,故请法院判令被告立即向原告支付拆迁一次性货币补偿款、临时安置补助费、搬家费、附属设施补偿、各项速迁奖励费等各项补偿共计人民币865,257.37元,并向原告支付逾期支付利息。

在庭审过程中,被告对尚欠原告拆迁款一事认可,但是对原告主张的金额有异议,被告认为,其已预付过原告10万元拆迁补偿款,现尚欠金额为765,257.37元,而不是原告主张的865,257.37元,双方的协议中并没有预付款转变成违约金的明确约定,故原告的主张没有合同依据,请法院依法裁决。若法院认为被告的行为构成违约需要被告承担违约金,则被告认为违约金数额过高,请求法院按照银行的同期贷款利率进行调整。

被告的反驳主张也是本案的焦点问题。被告已支付的10万元款项到底属于什么款项,应否在原告主张的补偿款中予以扣除呢?且违约金是否约定过高需要调整?

原告代理人认为,根据2014年7月28日原、被告双方签订的《住宅房屋征迁补充协议书》第二条第2款规定,若被告未按期支付补偿款给原告,视为被告违约,被告已支付给原告的10万元作为违约金归原告所有,故该部分款项应该属于违约金,不应该在诉请数额中予以扣除,且该补充协议书由被告起草,被告自愿约定不履行给付义务,需承担违约责任,以此来约束自己履约行为,之后被告明知双方有约定,却拒不给付补偿款,那么被告理应按照双方的协议约定承担给付违约金以及补偿款的义务。且,根据合同法及相关司法解释,违约金的数额应该综合考虑合同履行情况、当事人的过错、实际损失以及预期可得利益等因素,在原、被告签订合同之后,原告依约交房,完全履行了合同约定的义务,但被告在应付款之日,不守信用,拖延至今(2016.4.28),近一年之久,给原告造成了巨大的经济损失,对于原告的损失,过错责任完全在于被告,被告应当予以赔偿,同时参考国家许可的民间借贷方式,若将诉请数额借贷增值,其可得利润远不止被告已支付的10万元违约金,所以从惩罚违约方保护守约方的角度,请法院不予调整违约金。

最终,法院经过合议庭综合考虑本案事实后,认定10万元违约金的约定合法正当,支持了原告的各项诉讼请求。

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